Der deutsche Wohnimmobilienmarkt zeigt erneut Anzeichen einer Abkühlung. Zwar liegen die nominalen Preise für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser weiterhin leicht über dem Vorjahresniveau, unter Berücksichtigung der Inflation und der gesunkenen Kaufkraft sind Immobilien jedoch tatsächlich günstiger geworden. Das geht aus dem aktuellen Immobilienpreisindex Greix des Kiel Instituts für Weltwirtschaft hervor. Dies berichtet die Webseite das-unternehmer-wissen mit einem Link zu spiegel.
Nach Angaben der Studie verteuerten sich Eigentumswohnungen im zweiten Quartal gegenüber dem entsprechenden Vorjahreszeitraum lediglich um 0,4 Prozent. Die Preise für Einfamilienhäuser stiegen um 1,9 Prozent. Mehrfamilienhäuser wurden dagegen nominal um 3,5 Prozent günstiger.
Reale Immobilienpreise sinken in allen Segmenten
Nach einer Bereinigung um die Inflation zeigt sich auf dem deutschen Immobilienmarkt ein anderes Bild. Gemessen an der aktuellen Kaufkraft sank der reale Wert von Wohnimmobilien in allen untersuchten Kategorien.
Eigentumswohnungen waren im Vergleich zum zweiten Quartal des Vorjahres real 2,1 Prozent günstiger. Bei Einfamilienhäusern betrug der Rückgang 0,7 Prozent, bei Mehrfamilienhäusern 5,9 Prozent. Die Aussagekraft der Daten zu Mehrfamilienhäusern ist allerdings eingeschränkt, da in diesem Segment deutlich weniger Transaktionen stattfinden.
Der IfW-Experte Jonas Zdrzalek erklärte, dass die Preise nominal weiterhin steigen, sich die Dynamik jedoch deutlich abgeschwächt habe. Für die Bewertung der Marktlage sei entscheidend, nicht nur den Kaufpreis in Euro zu betrachten, sondern auch die tatsächliche Kaufkraft dieses Betrags.
Immobilieneigentümer können somit zwar einen nominalen Wertzuwachs ihres Objekts feststellen, real hat dessen Wert jedoch abgenommen. Für Käufer stellt sich die Situation umgekehrt dar: Gemessen an der Kaufkraft sind Wohnungen und Häuser heute etwas günstiger als vor einem Jahr.
Immobilieneigentümer verlieren real an Vermögenswert
Für viele Menschen in Deutschland ist eine eigene Wohnung oder ein eigenes Haus ein zentraler Bestandteil der Altersvorsorge. Wohneigentum gilt traditionell als langfristige Vermögensanlage, die Mietkosten reduziert und Kapital sichern soll.
Die aktuelle Entwicklung zeigt jedoch, dass ein höherer Verkaufspreis in Euro nicht automatisch einen realen Vermögenszuwachs bedeutet. Steigen die Immobilienpreise langsamer als das allgemeine Preisniveau, sinkt der tatsächliche Wert des Eigentums.
Ein Verkäufer kann für eine Wohnung oder ein Haus zwar mehr Geld erhalten als im Vorjahr, sich davon aber weniger Waren, Dienstleistungen oder andere Vermögenswerte leisten. Genau dieser Effekt ist derzeit in nahezu allen wichtigen Segmenten des deutschen Wohnungsmarktes zu beobachten.
Für potenzielle Käufer bedeutet der reale Preisrückgang grundsätzlich günstigere Bedingungen. Die tatsächliche Erschwinglichkeit einer Immobilie hängt jedoch weiterhin von den Bauzinsen, den Anforderungen der Banken und der Höhe der monatlichen Kreditraten ab.
Greix basiert auf notariell beurkundeten Kaufverträgen
Der Immobilienpreisindex Greix dient dazu, langfristige Entwicklungen auf den Immobilienmärkten einzelner Städte und Regionen in Deutschland zu analysieren. Die Datenbank reicht bis zum Jahr 1960 zurück und umfasst Angaben zu mehr als zwei Millionen Immobilientransaktionen.
Anders als Statistiken, die ausschließlich auf Immobilienanzeigen beruhen, berücksichtigt Greix die tatsächlich gezahlten Preise aus notariell beurkundeten Kaufverträgen. Die Informationen stammen von örtlichen Gutachterausschüssen, die die realen Verkaufspreise von Wohnungen, Einfamilienhäusern und Mehrfamilienhäusern erfassen.
Dadurch lassen sich nicht nur aktuelle Veränderungen vergleichen, sondern auch langfristige Markttrends historisch einordnen. Zudem können Forscher reale Abschlüsse von den Preisvorstellungen der Verkäufer unterscheiden, die ihre Objekte häufig zunächst zu höheren Preisen anbieten.
Die Daten des Index deuten darauf hin, dass sich die Erholung der Immobilienpreise nach dem vorherigen Einbruch zunehmend verlangsamt. Ein starker Preissturz ist zwar nicht erkennbar, die frühere Aufwärtsbewegung verliert jedoch deutlich an Kraft.
Verkäufer senken Angebotspreise häufiger
Ein weiteres Zeichen für die Abkühlung des Marktes ist die zunehmende Korrektur von Immobilienpreisen in Verkaufsanzeigen. Nach Beobachtung der Forscher reduzieren Eigentümer immer häufiger den ursprünglich verlangten Preis.
Jonas Zdrzalek zufolge war diese Entwicklung in der Vergangenheit ein verlässlicher Hinweis auf eine schwächere Preisdynamik. Findet eine Immobilie über einen längeren Zeitraum keinen Käufer, müssen Verkäufer ihre Erwartungen anpassen und den Angebotspreis senken.
Die wachsende Zahl solcher Preiskorrekturen kann darauf hindeuten, dass Kaufinteressenten vorsichtiger geworden sind und seltener bereit sind, die ursprünglichen Preisvorstellungen zu akzeptieren. Hohe Finanzierungskosten, beträchtliche Kaufnebenkosten und Unsicherheit über die weitere Marktentwicklung beeinflussen die Entscheidungen.
Der tatsächlich vereinbarte Kaufpreis kann deshalb deutlich unter dem Preis liegen, der bei der ersten Veröffentlichung eines Inserats genannt wurde. Aus diesem Grund gelten notarielle Kaufverträge als besonders zuverlässige Grundlage für die Marktanalyse.
Deutliche Unterschiede zwischen den Großstädten
Die bundesweiten Durchschnittswerte verdecken erhebliche regionale Unterschiede. In den größten deutschen Städten gab es im zweiten Quartal keine einheitliche Entwicklung der Wohnungspreise.
In Düsseldorf stiegen die Preise gegenüber dem vorherigen Quartal um 1,2 Prozent. In Köln betrug das Plus lediglich 0,1 Prozent, was praktisch einer Stabilisierung entspricht.
In Frankfurt am Main sanken die Preise für Eigentumswohnungen um 0,6 Prozent. Einen stärkeren Rückgang verzeichnete Stuttgart mit einem Minus von 1,6 Prozent.
Auch außerhalb der größten Metropolen blieb das Bild uneinheitlich. In Bonn erhöhten sich die Preise um 2,8 Prozent, in Münster um 2,1 Prozent. In Bochum gingen sie dagegen um 0,5 Prozent zurück.
Die regionale Entwicklung hängt unter anderem von der Lage auf dem Arbeitsmarkt, der Bevölkerungsentwicklung, dem Umfang des Wohnungsneubaus und den Finanzierungsmöglichkeiten ab. Bundesweite Durchschnittswerte spiegeln deshalb nicht immer die konkrete Situation in einer einzelnen Stadt oder Region wider.
Zahl der Wohnungskäufe steigt weiter
Trotz der schwächeren Preisentwicklung nahm die Zahl der Transaktionen bei Eigentumswohnungen zu. Laut Studie wurden im ersten Quartal 9,3 Prozent mehr Wohnungen verkauft als im entsprechenden Vorjahreszeitraum.
Bei Einfamilienhäusern und Mehrfamilienhäusern blieb die Zahl der Abschlüsse dagegen nahezu unverändert. Dies könnte darauf hindeuten, dass Käufer bei größeren und teureren Objekten weiterhin zurückhaltend agieren.
Vorläufige Daten für das zweite Quartal zeigen, dass sich der Anstieg der Wohnungskäufe fortgesetzt hat. Das Wachstum fiel jedoch deutlich schwächer aus als zu Jahresbeginn.
Sämtliche Berechnungen beruhen auf notariell beurkundeten Kaufverträgen. In die Statistik fließen damit tatsächlich abgeschlossene Transaktionen ein und nicht lediglich veröffentlichte Angebote oder Kaufabsichten.
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