Der deutsche Immobilienmarkt tritt in eine neue demografische Phase ein. Immer mehr Angehörige der geburtenstarken Babyboomer-Generation erreichen ein Alter, in dem ein großes Eigenheim weniger praktisch wird und der Umzug in eine kleinere Wohnung oder altersgerechte Immobilie attraktiver erscheint. Dadurch kommen zunehmend Häuser auf den Markt, die über Jahrzehnte kaum zum Verkauf standen. Dies berichtet die Webseite das-unternehmer-wissen mit einem Link zu welt.
Von einem flächendeckenden Preissturz in Deutschland kann derzeit keine Rede sein. In den kommenden Jahren dürfte jedoch die Zahl der Immobilien steigen, die von älteren Eigentümern verkauft oder an die nächste Generation weitergegeben werden. Besonders deutlich könnten die Folgen dort ausfallen, wo die Bevölkerung schrumpft und gleichzeitig zu wenige jüngere Käufer nachrücken.
Ein großer Teil der Immobilien gehört älteren Eigentümern
Das Ausmaß der möglichen Veränderungen hängt vor allem damit zusammen, wie viel Wohneigentum sich in den Händen älterer Menschen befindet.
Schätzungen zufolge gehört ein erheblicher Teil der Wohnimmobilien in Deutschland Angehörigen der Babyboomer-Generation. Unter den 65- bis 74-Jährigen liegt die Wohneigentumsquote bei mehr als der Hälfte. Viele Menschen dieser Altersgruppe leben in Einfamilienhäusern, die sie vor mehreren Jahrzehnten gekauft oder gebaut haben.
Ein Teil der Eigentümer wird möglichst lange im eigenen Haus wohnen bleiben. Andere entscheiden sich für einen Verkauf, weil sie in eine kleinere Wohnung ziehen, Betreuung benötigen, sich die familiäre Situation verändert oder Kapital aus der Immobilie freisetzen möchten.
Weitere Häuser werden nach und nach vererbt. Doch Kinder oder Enkel wollen die Immobilie der Eltern nicht zwangsläufig selbst übernehmen.
Warum immer mehr Häuser zum Verkauf stehen könnten
Der wichtigste Faktor ist die demografische Entwicklung. Die Babyboomer gehören zu den zahlenmäßig stärksten Jahrgängen in Deutschland.
Deshalb handelt es sich nicht um eine kurzfristige Verkaufswelle, sondern um einen Prozess, der sich über viele Jahre hinziehen dürfte. Marktbeobachter gehen davon aus, dass die Zahl der Immobilien, die aufgrund des Generationenwechsels angeboten werden, in den kommenden Jahrzehnten deutlich steigen könnte.
Erste Auswirkungen sind bereits früher zu erkennen. Schrittweise gelangen mehr Häuser auf den Markt, deren Eigentümer ihre Immobilie bereits vor Jahrzehnten erworben haben.
Käufer werden dadurch häufiger mit Gebäuden aus den 1960er-, 1970er-, 1980er- oder 1990er-Jahren konfrontiert. Viele dieser Häuser benötigen energetische Sanierungen oder Investitionen in Heizung, Dämmung, Fenster, Dach und Elektrik.
Ländliche Regionen könnten besonders betroffen sein
Die Folgen des Generationenwechsels werden regional sehr unterschiedlich ausfallen.
Besonders anfällig sind Gebiete, in denen ein hoher Anteil älterer Immobilieneigentümer mit einer sinkenden Bevölkerungszahl zusammentrifft.
In einigen ländlichen Regionen Ostdeutschlands befindet sich ein besonders großer Anteil der Immobilien im Besitz älterer Menschen. Gleichzeitig ziehen viele jüngere Einwohner in Großstädte oder wirtschaftlich stärkere Regionen.
Kommen dort mehrere ähnliche Häuser gleichzeitig auf den Markt, während nur wenige Interessenten vorhanden sind, wächst der Konkurrenzdruck unter den Verkäufern.
Die Folge können längere Vermarktungszeiten, niedrigere Verkaufspreise und ein größerer Preisunterschied zwischen modernen beziehungsweise sanierten Immobilien und älteren Häusern mit hohem Renovierungsbedarf sein.
In Großstädten bleibt die Lage anders
In Berlin, München, Hamburg, Frankfurt und anderen großen Ballungsräumen dürfte der demografische Effekt deutlich schwächer ausfallen.
Dort trifft die zusätzliche Zahl an Verkaufsobjekten weiterhin auf eine hohe Nachfrage und ein begrenztes Wohnungsangebot. Selbst wenn mehr Immobilien von Babyboomern auf den Markt kommen, entsteht dadurch nicht automatisch ein Überangebot.
Ein flächendeckender Preisverfall in deutschen Großstädten ist deshalb allein aufgrund der Verkaufswelle älterer Eigentümer nicht zu erwarten. Zusätzliche Angebote könnten vielmehr den Preisdruck etwas reduzieren oder den weiteren Anstieg der Immobilienpreise bremsen.
Der deutsche Immobilienmarkt könnte dadurch noch stärker auseinanderdriften: Während in Großstädten weiterhin Wohnungsknappheit herrscht, kann es in kleineren Orten bei bestimmten Immobilientypen zunehmend zu einem Angebotsüberhang kommen.
Ältere Häuser werden zu einem eigenen Marktsegment
Das Alter und der energetische Zustand eines Gebäudes spielen bei der Preisbildung eine immer größere Rolle.
Ein Haus, das vor mehreren Jahrzehnten gebaut wurde, kann unmittelbar nach dem Kauf erhebliche Investitionen erfordern. Je nach Zustand können eine neue Heizung, eine Dachsanierung, eine Fassadendämmung, neue Fenster oder eine umfassende Erneuerung der Haustechnik notwendig werden.
Käufer betrachten deshalb längst nicht mehr nur den Kaufpreis. Entscheidend ist zunehmend, welche Gesamtkosten nach dem Erwerb entstehen.
Sind die notwendigen Modernisierungen besonders teuer, muss dies bei der Bewertung der Immobilie berücksichtigt werden. Verkäufer älterer Häuser können daher stärker unter Preisdruck geraten als Eigentümer moderner oder bereits energetisch sanierter Gebäude.
Auch Erbschaften erhöhen das Angebot
Ein weiterer Teil der demografischen Entwicklung betrifft vererbte Immobilien.
Die Kinder der Babyboomer leben häufig in einer anderen Stadt, besitzen bereits ein eigenes Haus oder möchten nicht an den Wohnort ihrer Eltern zurückkehren.
In solchen Fällen ist der Verkauf des geerbten Hauses oft die naheliegendste Lösung.
Besonders schwierig kann die Vermarktung in Regionen werden, die gleichzeitig Einwohner und Arbeitsplätze verlieren. Selbst eine geerbte Immobilie ist dort nicht automatisch attraktiv, wenn zunächst hohe Summen für Renovierung und Modernisierung investiert werden müssen.
Damit könnte neben altersbedingten Verkäufen auch die wachsende Zahl von Erbschaften das Immobilienangebot in Deutschland erhöhen.
Der Höhepunkt des Generationenwechsels steht noch bevor
Die derzeit sichtbare Entwicklung gilt erst als Beginn eines langfristigen Prozesses.
In den kommenden Jahren werden immer mehr Eigentümer entscheiden müssen, ob sie ihr Haus behalten, verkaufen, in eine kleinere Immobilie umziehen oder das Eigentum an ihre Nachkommen weitergeben.
Für den deutschen Immobilienmarkt bedeutet das einen schrittweisen Eigentümerwechsel bei einer großen Zahl von Häusern. Wie stark sich dieser Prozess auf die Preise auswirkt, wird vor allem vom Standort abhängen.
In Regionen mit wachsender Bevölkerung und hoher Nachfrage können zusätzliche Immobilien vergleichsweise schnell neue Käufer finden. In strukturschwächeren Gebieten mit sinkender Einwohnerzahl müssen Verkäufer dagegen zunehmend um eine kleiner werdende Zahl von Interessenten konkurrieren.
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